Покупка недвижимости в Италии очень проста. Ее основное правило — завершение сделки в срок с соблюдением применяемого законодательства. Ниже перечислены этапы совершения сделки купли-продажи недвижимости:
 
1. Процесс покупки недвижимости начинается с подписания стандартного документа между покупателем и продавцом, необходимого для резервирования объекта недвижимости в пользу покупателя, что ограничивает продавца в продаже соответствующего объекта недвижимости другим лицам. Этот документ называется «Форма Резервирования» (purchase form). Он достаточно прост по своему содержанию и должен обязательно содержать следующую информацию: описание зарезервированного объекта недвижимости, стоимость, способ оплаты, срок резервирования. Что касается срока резервирования, то он обычно составляет от пятнадцати дней до трех недель. Второй этап, более подробно описываемый ниже, позволяет гарантировать блокирование объекта недвижимости и снятие его с продажи до момента завершения сделки купли-продажи в пользу потенциального покупателя.

2. Второй этап заключается в подписании договора, который квалифицируется как «предварительный» в силу того, что по этому договору не переходят права на собственность. Договор, по которому переходят права на собственность, подписывается в присутствии нотариуса после того, как будут выполнены обязательства по оплате и завершению строительных работ, соответственно, со стороны покупателя и продавца (застройщика) (на момент действия предварительного договора купли-продажи объект недвижимости находится в процессе строительства). Предварительный договор, имеющий юридическую силу, согласно итальянскому законодательству представляет собой обязывающее соглашение, в силу которого обе стороны обязуются выполнить определенные обязательства: продавец обязуется завершить в обещанные сроки строительство в соответствии с согласованными характеристиками; покупатель обязуется вовремя осуществит оплату стоимости объекта недвижимости согласно условиям, содержащихся в предварительном договоре. Поэтому к предварительному договору прилагаются план объекта недвижимости, согласованного с покупателем, и спецификации продавца, содержащие информацию о видах материалов, которые будут использоваться в строительстве данного объекта.

3. После завершения строительных работ покупатель имеет право осмотреть объект недвижимости, проверяя при этом соответствие выполненных работ с тем, что было предусмотрено предварительным договором.  В случае обнаружения несоответствия с параметрами строительства, оговоренными в предварительном договоре, или наличия брака, составляется протокол о проведении осмотра, в котором перечисляются все недоделки, подлежащие исправлению продавцом. Данный протокол должен быть составлен до нотариального подписания окончательного договора купли-продажи.

4. Окончательный этап — это нотариальное подписание окончательного договора купли-продажи, который представляет собой правовой титул собственности. Окончательный договор подписывается в присутствии нотариуса. Право собственности на недвижимость переходит в момент нотариального подписания окончательного договора и вручения ключей. Этот момент является формальным принятием объекта недвижимости покупателем. Сразу же после нотариального подписания договора, согласно итальянскому законодательству, покупателю выдается страховой полис в отношении объекта недвижимости на десятилетний срок. Предоставление страхового полиса является обязательным в соответствии с законом, при этом он предоставляется и оплачивается продавцом как часть его обязательств.

 

Банковская Гарантия
В 2005 г. Итальянское Правительство издало законодательный декрет 122/2005 с целью защиты в рамках рынка недвижимости интересов клиентов (инвесторов) и их инвестиций.
Данный декрет гласит: каждый застройщик Италии, занимающийся продажей недвижимость на стадии закладки фундамента, должен предоставить за собственный счет соответствующую банковскую гарантию в пользу Покупателя для защиты и покрытия денежных сумм, уплаченных им Продавцу заблаговременно (авансом), на случай возможной неплатежеспособности Застройщика. Таким образом, в случае возможного банкротства строительной компании, денежные средства Покупателя будут возмещены банком-гарантом/страховой компанией. Наиболее важным является то, что уплаченные денежные средства будут высланы обратно инвестору/ клиенту непосредственно банком-гарантом/ страховой компанией.  После перечисления денежных средств обратно на счет Покупателя, банк-гарант/страховая компания  запрашивает эти суммы у строительной компании Италии. Вся процедура происходит без непосредственного участия покупателя. Банковская гарантия покрывает все суммы, уплаченные в процессе покупки недвижимости, включая задаток, внесенный в целях резервирования объекта недвижимости. Банковская гарантия покрывает денежные суммы, уплаченные Покупателем до момента подписания окончательного нотариального договора, т.е. до завершения процесса покупки объекта. Процесс обратной выплаты денежных средств страховой компанией (банком), как это указано в законе, достаточно прост: в случае банкротства Застройщика, от Покупателя (который обычно именуется Бенефициаром) требуется только отправить зарегистрированное письмо Компании с указанием полной информации об условиях строительства и финансирования, которая дает право на возврат уплаченных сумм. После проведения соответствующего исследования ситуации, компания переводит денежные средства непосредственно на счет, указанный Покупателем. После по суду, траховая компания/ банк-гарант истребует с законного представителя строительной компании возврата вышеуказанных денежных сумм, при этом Покупатель не имеет никакого отношения к этому процессу. Временной промежуток, необходимый для получения денежных средств от страховой компании (банка), обычно составляет 30-60 дней, в зависимости от компании, которая предоставляет гарантию.  За возврат денежных сумм  Покупатель не несет никаких дополнительных издержек.
Ситуации, дающие право на возврат уплаченных денежных средств, перечислены в статье 3, пункт 2 Законодательного декрета.  К ним относятся:

• Регистрация в общественных регистрах приказа о переходе заложенной недвижимости в собственность залогодержателя в отношении приобретаемого объекта недвижимости Италии.
• Публикация объявляющая банкротство или принудительную ликвидацию строительной компании Италии.
• Подача прошения в суд о проведении соответствующих законодательных мер в отношении кредиторов (это отдельный этап ликвидации).
• Публикация объявляющая компанию неплатежеспособной или декрет, устанавливающий принудительную ликвидацию компании или лицо для управления имуществом банкрота.

Нотариус и Юрист
Ни одна сделка с вовлечением значительных денежных сумм не может быть осуществлена без предварительного совета эксперта. При осуществлении купли-продажи дорогостоящей квартиры в Италии или иной  недвижимости, обязанности по обеспечения безопасного сторон при  проведении сделки возложены на нотариуса. Нотариус — это беспристрастное независимое лицо, являющееся  техническим экспертом. Нотариус, выступая посредником в отношениях между Покупателем и Продавцом, гарантирует соблюдение интересов обеих сторон в процессе передачи прав собственности на объект недвижимости. Он составляет окончательный нотариальный договор купли-продажи, который представляет собой правовой титул на объект недвижимости. Нотариус — это государственный служащий и профессионал, который выполняет «государственные законодательные функции». Другими словами, государство назначает и строго контролирует деятельность нотариуса,т.к.  вверяет ему особые полномочия, что позволяет последнему оформлять имеющие законную силу (аутентичные) документы. Аутентичность означает юридическую надежность и достоверность юридического документа.

В ходе оформления недвижимости в собственность рекомендуется использовать консультации юриста. Содействие юриста гарантирует полную осведомленность клиента в отношении применяемого законодательства, т.к. только юрист может предоставить всю необходимую информацию для успешного завершения процесса оформления сделки, а также провести исследование на предмет существования каких-либо непредвиденных обстоятельств (обременения или залоговые права) и найти решение проблемы. Юрист обладает необходимым знанием законодательства для разъяснения всех прав и обязанностей сторон в отношении передачи правового титула на недвижимость. Он объясняет значения предварительного договора купли-продажи недвижимости и других соглашений, в которые вступают стороны сделки. Все это гарантирует защиту и полное соблюдение интересов и ожиданий клиента. Юрист отслеживает каждую часть процесса оформления недвижимости в собственность и выступает от лица клиента, представляя его интересы в Италии до, в момент и после заключения окончательного нотариального договора купли-продажи недвижимости, договариваясь с другими сторонами по договору о необходимых условиях и постановлениях договора и выполняя от лица клиента обязанности, проистекающие из права собственности на недвижимость в Италии.

Сделка купли-продажи в Италии
Заключение окончательного нотариального договора — это момент передачи/ приемки объекта недвижимости, который прошел предварительную проверку Покупателем. Задача нотариуса состоит в том, чтобы организовать процедуру подписания окончательного договора купли-продажи и юридическую экспертизу всей необходимой документации к моменту подписания окончательного договора. Все необходимые действия для осуществления нотариального подписания окончательного договора в Италии выполняются юристом от лица клиента, от которого в свою очередь требуется лишь следовать инструкциям, правилам и применяемому законодательству, гарантирующим беспрепятственное завершение процедуры, основанной на законе. Лица, не желающие или не могущие в силу каких-либо причин присутствовать лично при подписании окончательного нотариального договора, могут выписать заверенную нотариусом доверенность на имя юриста, который будет лично представлять клиента перед нотариусом, совершит все необходимые юридически значимые действия в пользу лица, выдавшего доверенность. Важность этой юридической услуги (представительство клиента юристом по доверенности) является очевидной, т.к. многие иностранные лица, приобретающие недвижимость в Италии, в силу тех или иных причин иногда не могут явиться к нотариусу для подписания окончательного нотариального договора в назначенный день. Окончательный нотариальный договор (и доверенность, если таковая выдается юристу) должен быть переведен, согласно законодательству, на язык, который доступен и понятен Покупателю.
После нотариального подписания окончательного договора производится его регистрация. Согласно законодательству, объект недвижимости подлежит регистрации в кадастровом регистре. Этот процесс длится 2-3 недели, однако Покупатель вступает в права собственности в отношении соответствующего объекта недвижимости сразу же после нотариального подписания окончательного договора купли-продажи. За вышеуказанной процедурой следят нотариус и юрист, предоставляющий интересы  Покупателя.

<< Назад