Обзор рынка офисной недвижимости Москвы за 1 полугодие 2011 г.

 

Московский офисный рынок перешёл к своеобразной и, возможно, кратковременной

стабилизации. При рекордном объёме сделок (почти 0,5 млн. кв.м. за квартал) падение

уровня свободных площадей оказалось незначительным. Арендаторы в условиях

разогрева рынка торопятся обзавестись удачными контрактами по аренде

качественных площадей, но почти не увеличивают занимаемые объёмы офисного

пространства. Девелоперы, ориентируясь на высокую активность арендаторов и низкий

уровень ввода новых бизнес центров, готовы повышать арендные ставки и размораживать

проекты, однако, спрос на столичные офисы может оказаться переоценен.

 

Экономика

Экономика России за прошедшее полугодие не приготовила инвесторам, девелоперам и

арендаторам сюрпризов. Динамика ВВП осталась на ожидаемом уровне (4,1% в 1 кв. и

3,7% во 2 кв. 2011 г.), главным источником экономического роста в стране остаются

государственные инвестиции. Неизменной остаётся и отрицательная динамика частного

капитала, который продолжает покидать российскую юрисдикцию. На рынках

коммерческой недвижимости, напротив, фиксируется стабильный приток инвестиций,

иностранных по юрисдикции, но, наиболее вероятно, российских по происхождению.

Две эти разнонаправленные тенденции не противоречат друг другу – т.к. вложения в

недвижимость воспринимается многими российскими бизнесменами как один из

наиболее надёжных способов защиты капитала, наряду с его выводом за рубеж.

За 1 полугодие 2011 года ситуация с безработицей в целом по стране улучшилась

более существенно (сокращение уровня безработицы с 7,5% в конце 2010 г. до 6,9% в

мае 2011), чем в Москве, где зарегистрированный уровень данного

показателя и так самый низкий среди регионов РФ. С конца 2010 года по май

текущего средний уровень безработицы в Москве не изменился (1,7%, около 105 тыс.

чел.), сокращение отмечено только в июне (до 1,5%, 93,9 тыс. чел.). При этом месячное

количество работников, освобождённых в январе-июне от должности (35-44 тыс. чел.),

примерно соответствует числу вновь принятых на работу (35-48 тыс. чел.). Таким

образом, индикаторы национальной и региональной экономики не дают оснований

ждать существенных изменений в лучшую сторону в сравнении с существующей

ситуацией на столичном рынке офисной недвижимости.

 

Предложение

В0 2 кв. 2011 года было введено в эксплуатацию чуть более 100 тыс. кв.м.

офисной площади; совокупная общая площадь введённых в эксплуатацию зданий

составила около 170 тыс. кв.м. Большая часть площадей (72 тыс. кв. м арендуемой

площади) пришлась на объекты класса А, благодаря выходу на рынок крупного бизнес-

центра «Вивальди плаза» и сравнительно невысокому объёму новых офисов класса В.

Общий объём рынка составил 11,46 млн. кв.м.  офисной (арендуемой) площади;

обеспеченность качественными офисными площадями жителей Москвы таким образом

составила 992,3 кв.м.  на 1 000 человек.

 

 

 

Спрос

Во втором квартале 2011 года общий объём сделок на офисном рынке Москвы достиг

уровня в 450 тыс. кв.м, что не только превышает показатели предыдущих

кварталов, но и является посткризисным рекордом. За данный период заключено

четыре сделки на площади более 5 тыс. кв.м, а также несколько десятков сделок аренды

помещений площадью более 2 тыс. кв.м. В крупных сделках традиционно

присутствовали финансовые и юридические структуры, инжиниринговые компании и

другие представители сферы технического обслуживания бизнеса, а также торговые

операторы. Вновь интерес к аренде больших помещений класса А наблюдается со стороны

девелоперских компаний. При высокой активности на рынке уровень

свободных площадей за 2 кв. снизился менее чем на 1%. То есть, компании переезжают,

оптимизируя расходы на офис и пытаясь завершить большие и важные сделки по ещё

приемлемым для них ставкам, но существенно не расширяют занимаемые

площади.

 

Рост чистого поглощения в 1 кв. 2011 г., когда закрывались сделки, инициированные ещё в

2010 г., соответствует увеличению затрат на офисные площади, о

которых заявили около 1/3 компаний.

До конца 2011 г. планируют увеличить расходы на офис за счёт расширения

существующих площадей около 10% компаний, также 18% респондентов в Москве

планируют рост числа сотрудников. Таким образом, можно прогнозировать рост чистого

поглощения в 3 и 4 кв. 2011 г., однако он может оказаться меньше показателей 1 квартала.

 

Финансовые условия

По итогам 2 кв. 2011 г. общий уровень средневзвешенных арендных ставок не

изменился. Но изменились верхняя и нижняя «планки» в диапазонах заявленных

арендных ставок на помещения класса А в пределах ЦДР (до $650 и $1200/кв.м в год;

здесь и далее не включая НДС и эксплуатационные расходы). То есть, речь

идёт об удорожании премиальных предложений. При этом статистика,

основанная на закрытых сделках, существенного прироста ставок аренды не показала.

Размер операционных расходов для офисов класса А в среднем составил $100-140/кв.м в

год, в классе В+ $80 - 110/ кв.м в год, В- $60-80/кв.м в год.

Диапазоны цен продаж офисных помещений довольно широки и остаются в целом

стабильными (класс А – $6 000 - 10 000, не включая НДС, в пределах ЦДР, $4 500-6 500

– вне делового центра города; класс В+ – $3 200- 5 500; класс В- – $2 000-4 000).

 

 

 

Автор: Дмитрий Донской

ООО «ФинессКо»

 Гор. Москва, 14 сентября 2011 г.

 

<< Назад